Consejos para invertir en el mercado inmobiliario en Perú

En el mercado peruano, invertir en bienes raíces puede ser una excelente manera de hacer crecer tu patrimonio y generar ingresos adicionales. Por tanto considerar destinar parte de tus ahorros para invertir en inmuebles, como departamentos y terrenos, puede aportar beneficios a mediano y largo plazo.

Como toda inversión tiene sus ventajas y riesgos, por eso es importante tener en cuenta algunos consejos.

Analiza el mercado inmobiliario

Un paso importante es investigar el mercado inmobiliario, como por ejemplo cuáles son las áreas en crecimiento en las que puedes comprar una propiedad para definir por ejemplo ¿qué tipos de inmuebles son más populares? ¿Cuáles tienen mayor demanda? ¿Cuál es la mejor ubicación para invertir según el tipo de inmueble? Si en el área existe mucha oferta de inmuebles es posible que el valor de venta o alquiler no crezca. Revisa cuáles son las zonas más seguras de éxito.

Habla con expertos

Hablar con expertos en el mercado inmobiliario, como agentes de bienes raíces, abogados especializados y otros inversores, puede ser una excelente forma de obtener información valiosa. Estas personas pueden proporcionar información sobre las tendencias del mercado, la demanda y la oferta en áreas específicas y los posibles riesgos y beneficios de ciertas inversiones.

Define una estrategia de inversión

Primero, debes dedicar tiempo para hacer seguimiento de tus ahorros y desarrollar la tolerancia al riesgo cuando tratas de alcanzar el objetivo de invertir y obtener rentabilidad.

Después, establece un plan que genere los mejores resultados. Recuerda que las inversiones inmobiliarias deben pensarse a largo plazo, para evitar vender antes de tiempo. Por lo que el factor temporal debe considerarse en la planificación.

Considera las siguientes 3 estrategias más comunes son en el mercado inmobiliario: comprar y mantener los inmuebles; adquirir infraestructuras para remodelar y vender; y los fondos de inversión.

Es importante mantener la objetividad antes que preferencias, esto es fundamental a la hora de comprar un departamento como inversión. No dejarse llevar por las emociones resulta clave para adquirir con éxito una vivienda rentable.

Retorno de inversión – ROI

Actualmente, la relación alquiler/precio se mantiene estable y se ubica en 4.89%, es decir que en 20.5 años se puede terminar de pagar una vivienda con el alquiler, siendo 4.8% menos que el año pasado. Por ello, se debe evaluar las condiciones en que se hará la compra, de esta manera se puede llegar a un mejor precio.

Diversifica la inversión

Considera no invertir todos tus ahorros en un solo mercado. Una opción es comprar viviendas baratas para luego alquilarlas en lugar de una sola propiedad más cara.

Otras opciones son:

  • Propiedades comerciales y oficinas pequeñas: comprarlos para posteriormente alquilarlos no requerirá un fuerte desembolso inicial.
  • Invertir en casas de fin de semana y/o vacaciones: tienen una dinámica muy distinta, por lo general dependen de las temporadas de vacaciones y los días feriados, por lo que el ingreso es variable.

Invertir en bienes raíces puede proteger tus finanzas en caso de una emergencia económica, ya que se puede usar esa propiedad como garantía para obtener un crédito hipotecario, realizar una inversión más grande, o para recibir ingresos pasivos al rentarla.

Este tipo de inversiones generan mejores rendimientos en el largo plazo, teniendo como referencia un período de tiempo de 3 a 5 años. Espera a que el inmueble aumente de valor para que lo puedas vender a un buen precio.

Invierte al inicio de la obra

La clave del éxito se encuentra en financiar proyectos que aún no se construyen, ya que te brindarán mejores ofertas y beneficios a un menor precio.

Recuerda que tienes que evaluar factores como el mercado actual, el precio promedio de las viviendas, las preferencias del público con respecto a las casas y departamentos, y la ubicación del proyecto. Esto se debe a que las mejores inversiones se realizan en departamentos en Miraflores, Surco, San Isidro Y San Borja.

Si cuentas con una suma de dinero ahorrada y deseas invertirla, el sector inmobiliario es una buena opción si defines una estrategia y realizar un plan desde el inicio, como te comente antes, toda inversión se debe realizar de forma racional. Las posibilidades para hacerlo son muchas, y tu plan de inversión dependerá de tu cantidad de dinero, tu línea de crédito hipotecario, entre otros.

Finalmente, invertir en bienes raíces en Perú puede ser una estrategia de inversión rentable a largo plazo, pero es importante hacer la debida diligencia y tomar decisiones informadas antes de invertir. Los inversionistas deben investigar el mercado inmobiliario, trabajar con profesionales calificados, analizar los costos y los rendimientos, diversificar su cartera, considerar la financiación y mantener adecuadamente la propiedad para maximizar sus ganancias. Con el enfoque correcto y una estrategia de inversión sólida, los inversionistas pueden obtener beneficios significativos en el mercado inmobiliario de Perú

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Documentos y trámites para comprar un departamento

Luego de seleccionar la propiedad que te interesa, debes iniciar el proceso de compra del inmueble. Ten en cuenta que es un trámite en el cual se requiere de documentación y requisitos para poder llevarla a cabo.

A continuación te mencionaré en forma resumida el paso a paso a seguir.

Reserva el inmueble

Una vez elegido el inmueble, es momento de reservarlo. Se firma un contrato de separación con la constructora, que tiene una vigencia de 15 a 30 días, (los días variará de acuerdo a la constructora), que permite separar la propiedad (ante otros potenciales compradores) mientras se formaliza la aprobación del banco al crédito hipotecario solicitado y se redacta la minuta.

Formalizar con el banco el crédito hipotecario

Debes acercarte al banco promotor del proyecto o al de tu elección para solicitar formalmente el crédito hipotecario. En este proceso, se realizará también la tasación del inmueble y se estudiarán los títulos de propiedad para verificar que todo esté en orden.

Minuta de compra-venta

Una vez que accedes al crédito hipotecario, el siguiente paso es la firma del contrato de compraventa. En este documento se detallarán las condiciones bajo las cuales se realiza la transferencia del inmueble. En donde estará especificado el precio del inmueble, forma en la que se pagará, las condiciones de la propiedad, la fecha de entrega (si es un departamento en construcción), entre otros puntos.

Es importante que ambas partes estén presentes y que se revise cuidadosamente cada cláusula del documento antes de proceder con la firma.

Coordinación con el banco

Ya firmada la minuta de compraventa por ambas partes, esta es recibida por el banco del comprador e inicia el proceso de desembolso del crédito hipotecario. En ese momento la entidad financiera realiza la tasación, donde se establece cuál es el valor real de la propiedad; de esta forma el banco podrá determinar el seguro del inmueble y la deuda sobre el valor de este.

A la par, el banco se encarga del estudio de títulos, asegurándose que no hay impedimentos legales para operar con el inmueble. Con la aprobación de estos papeles se emite el Contrato Bancario y cronograma de pagos del crédito.

Pago de Impuestos

Luego de adquirir el inmueble viene el pago de impuestos, pero no son tantos como imaginas. El impuesto de compra-venta es un pago que la constructora o el vendedor asume. Otro impuesto es la alcabala (3% del valor de la vivienda menos 10 UIT), pero que en departamentos de primer uso no se paga, y los asume el comprador.

El impuesto predial sí es un pago que se deberá asumir en toda instancia para formalizar la adquisición de tu departamento, esto aplica para departamentos de segundo uso.

Escritura pública

Este acto formal de compraventa se realiza ante el Notario Público y otorga seguridad jurídica a las partes y es presentada a la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP) para la inscripción de la compraventa en la Partida Electrónica del Inmueble. De esta manera, la condición de propietario queda pública y le brinda al comprador el acceso al crédito bancario. Se hace un estudio y la revisión previa de títulos y aspectos jurídicos para posteriormente inscribir al inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Zona Registral que corresponda. Este documento se entrega en una semana y lleva el nombre de Título de Propiedad. Los costos varían de acuerdo a las tarifas establecidas por la SUNARP

Entrega del departamento

Realizada la firma de contratos y oficializados en Notaría, el banco realiza el pago total del valor de la vivienda, dando por saldada la compra. Una vez cancelado el inmueble, la inmobiliaria procede a programar su entrega. Así también, de acuerdo a lo acordado, el comprador debe realizar el primer pago de cuota de crédito hipotecario.

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¿Comprar un departamento de estreno, en planos, construcción o de segundo uso?

Parte del proceso de decisión de compra de un departamento, es definir si lo vas a adquirir en planos, en construcción, de estreno o de segundo uso. Cada opción tiene sus ventajas y también dependerá del presupuesto con el que cuentes para la compra.

Una propiedad es una buena inversión por diversas razones. Las más destacadas tienen que ver con la obtención de atractivos rendimientos, mínimos riesgos ante los movimientos del mercado y la oportunidad de diversificar tu portafolio con otras propiedades.

Ventajas de comprar un departamento en planos o construcción

Si bien, en muchas ocasiones los proyectos que se venden en planos suelen despertar cierta desconfianza entre los futuros compradores, debes saber que son muchas las ventajas que se pueden obtener si adquieres la vivienda de tus sueños antes de que empiece su construcción. Así tenemos:

1. Facilidades de pago e incentivos

Para empezar, puedes tener la opción de pagar la cuota inicial en partes o también realizar un financiamiento directo con bajos intereses. Hay inmobiliarias que ofrecen entre seis meses, un año para completar el abono o hasta un tiempo antes de la entrega del inmueble.

Como una manera de incitar a los compradores a adquirir un producto que aún no pueden experimentar físicamente, algunas inmobiliarias pueden ofrecer precios más bajos u otros incentivos para los proyectos en planos. 

Esto significa que el precio de compra podría ser menor en comparación al de una propiedad existente de un estilo similar. Esta táctica de ventas se ve a menudo en situaciones en las que la inmobiliaria aún no ha comenzado la construcción. 

Vale la pena tener en cuenta que los incentivos no deben considerarse de forma aislada, sino como parte de los beneficios de la decisión de compra

2. Podrás realizar modificaciones si las necesitas

Algunas constructoras te dan la posibilidad de realizar algunos cambios en el diseño de la vivienda. Estas variaciones se pueden hacer en los inmuebles que se adquieren en planos, pero sin afectar su estructura y también con opción de variar acabados.

3. Precios más bajos

Un punto estrechamente ligado al bolsillo es el precio y la adquisición de un proyecto en planos siempre va a suponer un ahorro para el comprador porque el dinero que invierta para adquirir la vivienda será menor con relación al precio de venta que se cotiza cuando el proyecto está en construcción o listo para su entrega inmediata.

4. Plusvalía

El tiempo de preventa (en planos) toma en promedio nueve meses, mientras que la etapa de construcción puede demorar un año en promedio, existe una ventana de tiempo que juega en favor de la revalorización del inmueble.

En ese sentido, adquirir una vivienda en planos reporta –dependiendo del cristal con que se le mire– un ahorro o una ganancia considerable para el comprador porque puede lograr ahorros o ganancias de hasta dos dígitos si opta por comprar en preventa.

5. Serás el primero en todo

Las primeras personas que compran una vivienda en un proyecto inmobiliario tienen la ventaja de seleccionar los mejores departamentos. Esto quiere decir que obtienen las mejores vistas, la mejor distribución e, incluso, aquellos que tienen los mejores rendimientos de alquiler o crecimiento de capital. 

6. Construcciones modernas

Los proyectos inmobiliarios en construcción te ofrecen obras nuevas y mejoradas. Con ellos obtienes un inmueble recién terminado y con una larga vida útil. Los consumidores no tienen que preocuparse por las reparaciones cuando se mudan a una vivienda que es nueva.

Ventajas de comprar un departamento listo de estreno

Los departamentos en estreno tienen algunas ventajas similares a adquirirlas en planos o construcción como construcciones y acabados modernos, y si bien aún se puede mantener algunos beneficios en el precio no serán iguales a las etapas iniciales del proyecto.

1. Ahorras el 3% de alcabala

Con la compra de una propiedad viene la responsabilidad de asumir el impuesto por dicha compra, este impuesto se llama alcabala y corresponde al 3% del precio total de cada inmueble. En el caso de las viviendas de estreno, estas se exoneran de este pago generándote un ahorro.

2. Menos factor de riesgo

Debido a que la inversión para comprar un departamento es bastante alta, muchas personas toman esta decisión con cautela debido a los riesgos existentes. Estos son: retrasos en el tiempo de entrega, aumento de precio de la propiedad, daños en la construcción y demás posibles problemas. 

Por lo tanto, uno de los principales beneficios de un departamento listo para mudarse es que reduce el riesgo y obtienes tu propiedad sin restricciones de tiempo para mudarte de forma inmediata.

3. Puedes visitar la propiedad

Puedes ver el departamento terminado, acabados y no solo guiarte de las fotos referenciales y ver el resultado final. Puedes realizar una visita guiada al piloto del proyecto e identificar si realmente es el hogar de tus sueños. Revisar las habitaciones, ventanas, y demás hará que tomes una decisión más consciente. 

Ventajas de comprar un departamento de segundo uso

Los departamentos usados pueden ser una buena inversión si se elige el adecuado. Existen factores a su favor que los hace una buena elección para muchas familias, pero también deben considerarse los factores en contra antes de tomar una decisión.

  • Este tipo de departamentos suelen ofrecerse por un precio menor en el mercado debido a su antigüedad. Además pueden estar ubicados en áreas privilegiadas, lo cuál es una gran ventaja si buscas una ubicación céntrica.
  • Otra de las ventajas es su tamaño, suelen ser más amplio que los actuales, dependiendo del proyecto inmobiliario. Esto significa que tendrás más metros cuadrados habitables para tu familia.
  • También es importante destacar que los departamentos usados permiten analizar la rentabilidad que ofrece la propiedad, lo cuál te permite tener una proyección más real a futuro.
  • Además, una vez completados los trámites de compra-venta correspondientes a la adquisición, puedes mudarte de inmediato al departamento, ya que la construcción está terminada.

Debes tener en cuenta que las propiedades de segundo uso, si están afectas al impuesto de la alcabala que es asumida por el comprador.

Si bien una propiedad de segundo uso suele tener mejor precio que un departamento de estreno, debes contar con un presupuesto para reparaciones o modificaciones que necesites realizar.

A mayor antigüedad del inmueble, se puede obtener un mejor precio en el mercado.

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