Todo lo que necesitas saber sobre el Impuesto a la Renta al vender tu propiedad

¡Bienvenidos al blog inmobiliario donde encontrarás toda la información que necesitas para tomar decisiones inteligentes en el mercado de bienes raíces! En esta ocasión, nos sumergiremos en un tema crucial para cualquier persona que esté considerando vender una propiedad: el Impuesto a la Renta

¿Qué es el Impuesto a la Renta y cómo afecta a la venta de una propiedad?

El Impuesto a la Renta se aplica sobre la ganancia obtenida por la venta de un inmueble. Al vender una propiedad, es importante comprender que la ganancia no es el monto total de la venta, sino la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra actualizado.

Cálculo del Impuesto a la Renta

La fórmula básica para calcular el Impuesto a la Renta es multiplicar la ganancia obtenida por la tasa impositiva correspondiente. En el caso de la venta de propiedades, la tasa impositiva es del 5%

Excepciones

Es fundamental conocer las excepciones de no pago de impuesto a la renta. No se paga impuesto cuando:

  • Sea tu casa-habitación. Cumples esta condición si el inmueble está en tu propiedad por lo menos 2 años y no está destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.
  • Adquiriste el bien antes del año 2004, sustentado con documento de fecha cierta (Donde conste la adquisición del inmueble, sucesión intestada o la constancia de inscripción en los Registros Públicos del testamento o el formulario registral respectivo, según corresponda.
  • Vendes tu casa a un precio menor o igual al que lo adquiriste.
  • La ganancia de capital proveniente de dicha enajenación constituye renta de tercera categoría.

Proceso de verificación y requisitos notariales:

Es importante tener en cuenta que el pago del Impuesto a la Renta será verificado por el notario como requisito para elevar la compraventa a escritura pública. Esto garantiza la legalidad y transparencia de la transacción.

Conclusiones

En resumen, el Impuesto a la Renta es un aspecto fundamental a considerar al vender una propiedad. Comprender cómo se calcula, cuáles son las excepciones aplicables y qué requisitos notariales deben cumplirse te ayudará a planificar adecuadamente y evitar sorpresas desagradables en el proceso de venta.

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¿Cómo refinanciar una deuda hipotecaria?

El refinanciamiento de una deuda hipotecaria es una estrategia financiera esencial para quienes están considerando comprar departamentos o ya son propietarios. Esta opción ofrece una vía efectiva para mejorar las condiciones de un préstamo hipotecario existente, lo que puede conducir a tasas de interés más atractivas, plazos de pago ajustados y, en algunos casos, liberar capital en una propiedad.

Entonces, ¿en que consiste el refinanciamiento de una hipoteca?, Se trata pues de una reestructuración de la deuda que mantienes con una entidad financiera. ¿Y en qué consiste esto?  Pues en modificar las condiciones iniciales del contrato de tu crédito o préstamo, lo que implica que el plazo de tu deuda, la tasa de interés o el sistema de amortización también cambien.

Por diversas razones, las personas no pueden cumplir con su compromiso financiero, lo que lleva a pensar en negociar o vender la deuda a otro banco.

Esto puede suceder por la necesidad de reducir la cuota mensual, acortar el plazo de financiamiento u obtener liquidez. Por esta razón, es importante conocer qué implica renegociar o reprogramar un crédito y cuáles son sus beneficios.

¿Qué implica renegociar una deuda hipotecaria?

El refinanciamiento de la deuda hipotecaria implica la renegociación de:

  • Tasas de interés
  • Cuotas mensuales
  • Plazos de pago
  • Términos y condiciones

De esta manera, el refinanciamiento no solo te aporta más solvencia y seguridad financiera, sino que permite conseguir una mayor rentabilidad en las operaciones inmobiliarias.

¿Cómo renegociar la hipoteca?

Ante todo, debes contar con un asesor financiero que facilite la conversación en torno al crédito hipotecario y que te permita hacer una simulación de cuánto pagarías bajo nuevas condiciones. De igual forma, es necesario tener claras las cláusulas actuales: cuánto te falta por pagar, en qué tiempo y bajo cuál tasa.

Antes de renegociar tu deuda, considera que un nuevo plazo afectará tus finanzas. Usualmente los plazos de renegociación, cuando no hay aporte de capital, son mayores, aunque el monto de la cuota sea mucho más bajo; esto implica que permanecerás más tiempo con el compromiso financiero.

Los expertos recomiendan renegociar la deuda a partir de la segunda quincena del mes, puesto que los bancos, en ese momento, suelen enfocarse en alcanzar sus metas mensuales y suelen mostrarse más flexibles.

Con esta opción de refinanciamiento no dejarás de pagar tu deuda y continúas manteniendo una buena relación con tu banco. Recuerda, eso sí, que para refinanciar una deuda tanto el banco como el cliente deben estar de acuerdo en los nuevos términos.

Recuerda este proceso implica solicitar un nuevo préstamo hipotecario que reemplace el préstamo original.

Ventajas de refinanciar una deuda hipotecaria

  • Disminuye el monto total a pagar por el crédito hipotecario, pues se reducen los plazos y la tasa de interés, siempre que amortigües dinero al capital.
  • Evitas el retraso en los pagos, pues renegocias las condiciones con la entidad financiera, esto ayuda si surge una emergencia y necesitas reorganizar tus finanzas.
  • Permite un mayor flujo de efectivo para realizar otras inversiones. Si amplias el plazo y disminuyes la cuota, podrás tener un mayor flujo de liquidez mensual en tus ingresos.
  • Facilita el convertir un conjunto de deudas en una sola, por ejemplo si tienes diferentes créditos para tus propiedades de inversión.
  • Permite reducir el tiempo de la hipoteca, siempre y cuando hayas amortiguado capital, solo de esa forma se reducirá tu cuota y/o intereses a pagar.

Es importante tener en cuenta que acogerse a este tipo de beneficios es un acto voluntario; es decir, no todas las entidades financieras están obligadas a brindarle a sus usuarios este tipo de soluciones.

Vender la deuda: otra posibilidad

Para quienes no estén conformes con las opciones expuestas por la entidad financiera que ha aprobado el crédito hipotecario, pueden buscar una nueva institución que compre la deuda, la solvente y otorgue un nuevo crédito con respecto al mismo inmueble.

Este nuevo crédito tendrá otras condiciones, bien sea una mejor tasa, plazos más pequeños o un monto adicional que sea parte del plan de endeudamiento. Es importante resaltar que el proceso puede durar meses y que implica nuevos costos operacionales: nuevo estudio del título de propiedad, una nueva escritura y una nueva tasación.

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Documentos y trámites para comprar un departamento

Luego de seleccionar la propiedad que te interesa, debes iniciar el proceso de compra del inmueble. Ten en cuenta que es un trámite en el cual se requiere de documentación y requisitos para poder llevarla a cabo.

A continuación te mencionaré en forma resumida el paso a paso a seguir.

Reserva el inmueble

Una vez elegido el inmueble, es momento de reservarlo. Se firma un contrato de separación con la constructora, que tiene una vigencia de 15 a 30 días, (los días variará de acuerdo a la constructora), que permite separar la propiedad (ante otros potenciales compradores) mientras se formaliza la aprobación del banco al crédito hipotecario solicitado y se redacta la minuta.

Formalizar con el banco el crédito hipotecario

Debes acercarte al banco promotor del proyecto o al de tu elección para solicitar formalmente el crédito hipotecario. En este proceso, se realizará también la tasación del inmueble y se estudiarán los títulos de propiedad para verificar que todo esté en orden.

Minuta de compra-venta

Una vez que accedes al crédito hipotecario, el siguiente paso es la firma del contrato de compraventa. En este documento se detallarán las condiciones bajo las cuales se realiza la transferencia del inmueble. En donde estará especificado el precio del inmueble, forma en la que se pagará, las condiciones de la propiedad, la fecha de entrega (si es un departamento en construcción), entre otros puntos.

Es importante que ambas partes estén presentes y que se revise cuidadosamente cada cláusula del documento antes de proceder con la firma.

Coordinación con el banco

Ya firmada la minuta de compraventa por ambas partes, esta es recibida por el banco del comprador e inicia el proceso de desembolso del crédito hipotecario. En ese momento la entidad financiera realiza la tasación, donde se establece cuál es el valor real de la propiedad; de esta forma el banco podrá determinar el seguro del inmueble y la deuda sobre el valor de este.

A la par, el banco se encarga del estudio de títulos, asegurándose que no hay impedimentos legales para operar con el inmueble. Con la aprobación de estos papeles se emite el Contrato Bancario y cronograma de pagos del crédito.

Pago de Impuestos

Luego de adquirir el inmueble viene el pago de impuestos, pero no son tantos como imaginas. El impuesto de compra-venta es un pago que la constructora o el vendedor asume. Otro impuesto es la alcabala (3% del valor de la vivienda menos 10 UIT), pero que en departamentos de primer uso no se paga, y los asume el comprador.

El impuesto predial sí es un pago que se deberá asumir en toda instancia para formalizar la adquisición de tu departamento, esto aplica para departamentos de segundo uso.

Escritura pública

Este acto formal de compraventa se realiza ante el Notario Público y otorga seguridad jurídica a las partes y es presentada a la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP) para la inscripción de la compraventa en la Partida Electrónica del Inmueble. De esta manera, la condición de propietario queda pública y le brinda al comprador el acceso al crédito bancario. Se hace un estudio y la revisión previa de títulos y aspectos jurídicos para posteriormente inscribir al inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Zona Registral que corresponda. Este documento se entrega en una semana y lleva el nombre de Título de Propiedad. Los costos varían de acuerdo a las tarifas establecidas por la SUNARP

Entrega del departamento

Realizada la firma de contratos y oficializados en Notaría, el banco realiza el pago total del valor de la vivienda, dando por saldada la compra. Una vez cancelado el inmueble, la inmobiliaria procede a programar su entrega. Así también, de acuerdo a lo acordado, el comprador debe realizar el primer pago de cuota de crédito hipotecario.

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¿Comprar un departamento de estreno, en planos, construcción o de segundo uso?

Parte del proceso de decisión de compra de un departamento, es definir si lo vas a adquirir en planos, en construcción, de estreno o de segundo uso. Cada opción tiene sus ventajas y también dependerá del presupuesto con el que cuentes para la compra.

Una propiedad es una buena inversión por diversas razones. Las más destacadas tienen que ver con la obtención de atractivos rendimientos, mínimos riesgos ante los movimientos del mercado y la oportunidad de diversificar tu portafolio con otras propiedades.

Ventajas de comprar un departamento en planos o construcción

Si bien, en muchas ocasiones los proyectos que se venden en planos suelen despertar cierta desconfianza entre los futuros compradores, debes saber que son muchas las ventajas que se pueden obtener si adquieres la vivienda de tus sueños antes de que empiece su construcción. Así tenemos:

1. Facilidades de pago e incentivos

Para empezar, puedes tener la opción de pagar la cuota inicial en partes o también realizar un financiamiento directo con bajos intereses. Hay inmobiliarias que ofrecen entre seis meses, un año para completar el abono o hasta un tiempo antes de la entrega del inmueble.

Como una manera de incitar a los compradores a adquirir un producto que aún no pueden experimentar físicamente, algunas inmobiliarias pueden ofrecer precios más bajos u otros incentivos para los proyectos en planos. 

Esto significa que el precio de compra podría ser menor en comparación al de una propiedad existente de un estilo similar. Esta táctica de ventas se ve a menudo en situaciones en las que la inmobiliaria aún no ha comenzado la construcción. 

Vale la pena tener en cuenta que los incentivos no deben considerarse de forma aislada, sino como parte de los beneficios de la decisión de compra

2. Podrás realizar modificaciones si las necesitas

Algunas constructoras te dan la posibilidad de realizar algunos cambios en el diseño de la vivienda. Estas variaciones se pueden hacer en los inmuebles que se adquieren en planos, pero sin afectar su estructura y también con opción de variar acabados.

3. Precios más bajos

Un punto estrechamente ligado al bolsillo es el precio y la adquisición de un proyecto en planos siempre va a suponer un ahorro para el comprador porque el dinero que invierta para adquirir la vivienda será menor con relación al precio de venta que se cotiza cuando el proyecto está en construcción o listo para su entrega inmediata.

4. Plusvalía

El tiempo de preventa (en planos) toma en promedio nueve meses, mientras que la etapa de construcción puede demorar un año en promedio, existe una ventana de tiempo que juega en favor de la revalorización del inmueble.

En ese sentido, adquirir una vivienda en planos reporta –dependiendo del cristal con que se le mire– un ahorro o una ganancia considerable para el comprador porque puede lograr ahorros o ganancias de hasta dos dígitos si opta por comprar en preventa.

5. Serás el primero en todo

Las primeras personas que compran una vivienda en un proyecto inmobiliario tienen la ventaja de seleccionar los mejores departamentos. Esto quiere decir que obtienen las mejores vistas, la mejor distribución e, incluso, aquellos que tienen los mejores rendimientos de alquiler o crecimiento de capital. 

6. Construcciones modernas

Los proyectos inmobiliarios en construcción te ofrecen obras nuevas y mejoradas. Con ellos obtienes un inmueble recién terminado y con una larga vida útil. Los consumidores no tienen que preocuparse por las reparaciones cuando se mudan a una vivienda que es nueva.

Ventajas de comprar un departamento listo de estreno

Los departamentos en estreno tienen algunas ventajas similares a adquirirlas en planos o construcción como construcciones y acabados modernos, y si bien aún se puede mantener algunos beneficios en el precio no serán iguales a las etapas iniciales del proyecto.

1. Ahorras el 3% de alcabala

Con la compra de una propiedad viene la responsabilidad de asumir el impuesto por dicha compra, este impuesto se llama alcabala y corresponde al 3% del precio total de cada inmueble. En el caso de las viviendas de estreno, estas se exoneran de este pago generándote un ahorro.

2. Menos factor de riesgo

Debido a que la inversión para comprar un departamento es bastante alta, muchas personas toman esta decisión con cautela debido a los riesgos existentes. Estos son: retrasos en el tiempo de entrega, aumento de precio de la propiedad, daños en la construcción y demás posibles problemas. 

Por lo tanto, uno de los principales beneficios de un departamento listo para mudarse es que reduce el riesgo y obtienes tu propiedad sin restricciones de tiempo para mudarte de forma inmediata.

3. Puedes visitar la propiedad

Puedes ver el departamento terminado, acabados y no solo guiarte de las fotos referenciales y ver el resultado final. Puedes realizar una visita guiada al piloto del proyecto e identificar si realmente es el hogar de tus sueños. Revisar las habitaciones, ventanas, y demás hará que tomes una decisión más consciente. 

Ventajas de comprar un departamento de segundo uso

Los departamentos usados pueden ser una buena inversión si se elige el adecuado. Existen factores a su favor que los hace una buena elección para muchas familias, pero también deben considerarse los factores en contra antes de tomar una decisión.

  • Este tipo de departamentos suelen ofrecerse por un precio menor en el mercado debido a su antigüedad. Además pueden estar ubicados en áreas privilegiadas, lo cuál es una gran ventaja si buscas una ubicación céntrica.
  • Otra de las ventajas es su tamaño, suelen ser más amplio que los actuales, dependiendo del proyecto inmobiliario. Esto significa que tendrás más metros cuadrados habitables para tu familia.
  • También es importante destacar que los departamentos usados permiten analizar la rentabilidad que ofrece la propiedad, lo cuál te permite tener una proyección más real a futuro.
  • Además, una vez completados los trámites de compra-venta correspondientes a la adquisición, puedes mudarte de inmediato al departamento, ya que la construcción está terminada.

Debes tener en cuenta que las propiedades de segundo uso, si están afectas al impuesto de la alcabala que es asumida por el comprador.

Si bien una propiedad de segundo uso suele tener mejor precio que un departamento de estreno, debes contar con un presupuesto para reparaciones o modificaciones que necesites realizar.

A mayor antigüedad del inmueble, se puede obtener un mejor precio en el mercado.

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¿Cuáles son los tipos de crédito hipotecario disponibles en Perú?

Como comentamos en el anterior articulo, antes de comprar un inmueble, debes informarte sobre los tipos de financiamiento disponible. Como sabes comprar una propiedad es una inversión a largo plazo y adquirirla a través de un crédito hipotecario, es la forma más común de realizarlo. Por eso, investigar antes de avanzar puede ayudarte a seleccionar la opción más adecuada para tu situación financiera.

Un crédito hipotecario es un préstamo avalado en el que pones tu propiedad como garantía, este puede tener un plazo de 15, 20 y hasta 30 años.

Crédito hipotecario Tradicional

Son créditos personales con la finalidad de adquirir terrenos o bienes inmuebles, que luego pasan a funcionar como garantía de pago, mediante el establecimiento de una hipoteca.

También debes tener en cuenta que los bancos te ofrecen dos tipo de tasa de interés:

– La Tasa de Interés Fija: se establece cuando contratas el crédito hipotecario y se mantiene constante hasta la cancelación.
– Tasa de Interés Mixta: Combina una tasa fija por los primeros años y luego se aplica una tasa variable por el resto del financiamiento.

Es importante comparar las opciones de los diferentes bancos y elegir la que mejor se adapte a tus necesidades y capacidad de pago.

Crédito Mivivienda

Es un crédito hipotecario que te permite comprar cualquier vivienda, construir en terreno propio o en aires independizados, o mejorar tu vivienda. El Nuevo Crédito Mivivienda financia viviendas entre S/ 64,200.00 hasta S/ 464,200.00 en un plazo de pago de 5 a 25 años.

Del mismo modo, optar por el nuevo crédito Mivivienda puede brindarte grandes beneficios, como el Premio al Buen Pagador (PBP) y el Bono del Buen Pagador (BBP), los cuales actúan como un complemento de la cuota inicial. El PBP y BBP son una ayuda económica no reembolsable que se otorga si adquieres un préstamo con el nuevo crédito Mivivienda a través de las instituciones financieras intermediarias

Los requisitos para adquirirlo son:

  • Ser una persona natural residente en el Perú o peruano residente en el extranjero.
  • Ser calificado como sujeto de crédito por una Institución Financiera (IFI);
  • No ser propietario o copropietario, de otra vivienda en cualquier localidad del país. Tampoco podrán ser propietarios de otra vivienda, el cónyuge o el conviviente legalmente reconocido independientemente de su régimen patrimonial o los hijos menores de edad
  • No haber adquirido, ni el solicitante ni su cónyuge o conviviente legalmente reconocido, una vivienda financiada con recursos del Fondo MIVIVIENDA S.A. o del Programa Techo Propio, del FONAVI o Banco de Materiales, aún cuando ya no sean propietario de la misma. 

Crédito Directo

Algunas constructoras tienen opción de ofrecerte un crédito directo que consiste en el fraccionamiento del precio de venta en cuotas mensuales, todas las cuales incluyen los intereses y gastos administrativos que cobra la empresa en virtud al Crédito Directo. La cantidad máxima de cuotas mensuales es establecida por la empresa y dependerá del producto ofrecido.

Las condiciones son diferentes a las ofrecidas por el banco, en su mayoría lo ofrecen cuando la compra se realiza en un edificio en planos o en construcción, fijando el plazo de la última cuota antes de realizar la entrega del departamento.

Algunas ventajas que ofrecen es financiamiento sin intereses o con intereses mucho mas bajos que las entidades financieras, pero en un menor plazo de pago.

Crédito hipotecario Plan Ahorro

Consiste en abrir una cuenta de ahorros que tiene como objetivo acumular el importe total o parcial de la cuota inicial a ser destinada para la compra de su vivienda, mediante depósitos en cuenta programados con periodicidad mensual.

Es un depósito a plazo que te permite demostrar un adecuado comportamiento y capacidad de ahorro y calificar a un Crédito Hipotecario tradicional o Nuevo MiVivienda

Este tipo de plan ahorro, ayuda a personas que poseen una actividad económica generadora de ingresos complementarios y necesiten del Programa Ahorro para adquirir una propiedad y demostrar su real capacidad de ingresos.

Consulta con tu entidad financiera el plazo que necesitas y las condiciones para poder tomar la mejor decisión

Pandero Inmobiliario

Pandero es la empresa administradora de fondos colectivos de Perú, que también tiene la opción para ayudarte adquirir una propiedad. Los fondos colectivos son un sistema de financiamiento ‘compartido’ seguro y de fácil acceso, que se posiciona como una opción atractiva frente al crédito hipotecario de la banca.

Se trata de una modalidad bajo la cual se adquieren bienes o servicios a través de los aportes mensuales de un determinado número de personas o empresas asociadas a un grupo, quienes depositan en un fondo común que sirve de autofinanciamiento.

RECUERDA

Recuerda que los el caso de créditos hipotecarios, estos se pueden solicitar de forma individual o compartida. Cuando son compartidos, durante la evaluación del crédito se sumarán los ingresos de todos los solicitantes.

REQUISITOS GENERALES PARA OBTENER UN CRÉDITO HIPOTECARIO

Ser mayor de edad pero menor de 69 años.
Presentar documentos para el tratamiento de la garantía o comprobantes de recibo de pago de impuestos y servicios.
Entregar documentación que sustente el tipo y nivel de ingresos para que pueda cancelar la deuda que va adquirir.
Tener un buen historial crediticio. Si pagó créditos anteriores así como tarjetas de crédito, la persona que solicite un crédito de este tipo debe tener una buena puntuación.

La entidad financiera puede solicitarte la documentación que requiera para validar y analizar tus ingresos mensuales que sustenten el pago mensual a realizar para el crédito.

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Consejos antes comprar una propiedad

Comprar un departamento o casa es una gran responsabilidad, y debes tener en cuentas una serie de aspectos antes de iniciar tu búsqueda y tomar la mejor decisión en la compra.

Planifica tus gastos

Si vas a comprar un inmueble es importante ordenes y organices en familia tus gastos. Realiza un presupuesto mensual para delimitar los ingresos y gastos que se tiene. Es indispensable tener una buena planificación financiera que nos genere tranquilidad durante este proceso.

Revisa si existe algún gasto innecesario que se puede recortar, de esta manera podrás visualizar mejor el monto de dispones mensual para el pago de la cuota.

Salda deudas, esto te permitirá contar con mayor liquidez, mejorará tu historial crediticio y te ayudará el momento que presentes una solicitud de crédito hipotecario, recuerda que tu calificación en las centrales de riesgo será fundamental al solicitar un crédito.

Infórmate sobre las opciones de financiamiento

Acude al banco o entidad financiera de tu elección para asesorarte y conocer cuales son las opciones y posibilidades de obtener un crédito hipotecario, los plazos y tasas de interés. Realizar una simulación, te ayudará definir el valor inmueble que puedes comprar, la cuota mensual a pagar y la inicial que solicitará el banco. El valor de la inicial puede variar de acuerdo a tu historial crediticio, capacidad de pago, deudas pendientes, entre otros factores que la entidad financiera evalúa.

Recuerda que la compra de un inmueble es una inversión a largo plazo.

Fije expectativas realistas y busca opciones

Luego de informarte sobre las opciones de financiamiento, puedes definir el valor de la propiedad que puedes comprar.

Ahora siéntate a realizar una lista características de la propiedad que quieres y empieza a buscar las opciones similares para entender un poco más sobre lo que el mercado ofrece dentro de tu presupuesto. Luego, revisa nuevamente la lista y define las características relevantes y prioritarias para tu vivienda y las que puedes prescindir.

Dentro de los aspectos que debes revisar del inmueble estarán la zona y/o distrito, el tipo de vivienda (sea apartamento o casa), número de habitaciones y/o baños y el área en metros cuadrados, además de la ubicación.

Una vez delimitado lo que tú y/o familia necesitan, comienza a visitar los inmuebles que están ofreciendo en el sector y que te pueden interesar.

Se paciente en tu búsqueda

Visita varias propiedades antes de decidir tu compra, es importante visites los inmuebles que se encuentran dentro de tus posibilidades económicas, que cumplan con las características que buscaste y definiste anteriormente. De esa forma optimizas tu tiempo y limitas fácilmente tu búsqueda a un tipo de vivienda en especifico.

Realiza un comparativo de los departamentos visitados, consulta con la familia, selecciona entre 3 a 4 propiedades que se acerquen a lo que necesites y visítalas nuevamente. Esto te ayudará a definir la propiedad a comprar.

Si decides separar una vivienda para asegurar la compra, revisa claramente las condiciones de la separación, el plazo de vigencia de la oferta y las consecuencias de no optar finalmente por comprar el inmueble elegido.

Recuerda, para realizar la compra, debes contar con la cuota inicial que solicita la entidad financiera, la cual puede variar entre 10% a 30% dependiendo de tu evaluación crediticia.

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