¿Cómo refinanciar una deuda hipotecaria?

El refinanciamiento de una deuda hipotecaria es una estrategia financiera esencial para quienes están considerando comprar departamentos o ya son propietarios. Esta opción ofrece una vía efectiva para mejorar las condiciones de un préstamo hipotecario existente, lo que puede conducir a tasas de interés más atractivas, plazos de pago ajustados y, en algunos casos, liberar capital en una propiedad.

Entonces, ¿en que consiste el refinanciamiento de una hipoteca?, Se trata pues de una reestructuración de la deuda que mantienes con una entidad financiera. ¿Y en qué consiste esto?  Pues en modificar las condiciones iniciales del contrato de tu crédito o préstamo, lo que implica que el plazo de tu deuda, la tasa de interés o el sistema de amortización también cambien.

Por diversas razones, las personas no pueden cumplir con su compromiso financiero, lo que lleva a pensar en negociar o vender la deuda a otro banco.

Esto puede suceder por la necesidad de reducir la cuota mensual, acortar el plazo de financiamiento u obtener liquidez. Por esta razón, es importante conocer qué implica renegociar o reprogramar un crédito y cuáles son sus beneficios.

¿Qué implica renegociar una deuda hipotecaria?

El refinanciamiento de la deuda hipotecaria implica la renegociación de:

  • Tasas de interés
  • Cuotas mensuales
  • Plazos de pago
  • Términos y condiciones

De esta manera, el refinanciamiento no solo te aporta más solvencia y seguridad financiera, sino que permite conseguir una mayor rentabilidad en las operaciones inmobiliarias.

¿Cómo renegociar la hipoteca?

Ante todo, debes contar con un asesor financiero que facilite la conversación en torno al crédito hipotecario y que te permita hacer una simulación de cuánto pagarías bajo nuevas condiciones. De igual forma, es necesario tener claras las cláusulas actuales: cuánto te falta por pagar, en qué tiempo y bajo cuál tasa.

Antes de renegociar tu deuda, considera que un nuevo plazo afectará tus finanzas. Usualmente los plazos de renegociación, cuando no hay aporte de capital, son mayores, aunque el monto de la cuota sea mucho más bajo; esto implica que permanecerás más tiempo con el compromiso financiero.

Los expertos recomiendan renegociar la deuda a partir de la segunda quincena del mes, puesto que los bancos, en ese momento, suelen enfocarse en alcanzar sus metas mensuales y suelen mostrarse más flexibles.

Con esta opción de refinanciamiento no dejarás de pagar tu deuda y continúas manteniendo una buena relación con tu banco. Recuerda, eso sí, que para refinanciar una deuda tanto el banco como el cliente deben estar de acuerdo en los nuevos términos.

Recuerda este proceso implica solicitar un nuevo préstamo hipotecario que reemplace el préstamo original.

Ventajas de refinanciar una deuda hipotecaria

  • Disminuye el monto total a pagar por el crédito hipotecario, pues se reducen los plazos y la tasa de interés, siempre que amortigües dinero al capital.
  • Evitas el retraso en los pagos, pues renegocias las condiciones con la entidad financiera, esto ayuda si surge una emergencia y necesitas reorganizar tus finanzas.
  • Permite un mayor flujo de efectivo para realizar otras inversiones. Si amplias el plazo y disminuyes la cuota, podrás tener un mayor flujo de liquidez mensual en tus ingresos.
  • Facilita el convertir un conjunto de deudas en una sola, por ejemplo si tienes diferentes créditos para tus propiedades de inversión.
  • Permite reducir el tiempo de la hipoteca, siempre y cuando hayas amortiguado capital, solo de esa forma se reducirá tu cuota y/o intereses a pagar.

Es importante tener en cuenta que acogerse a este tipo de beneficios es un acto voluntario; es decir, no todas las entidades financieras están obligadas a brindarle a sus usuarios este tipo de soluciones.

Vender la deuda: otra posibilidad

Para quienes no estén conformes con las opciones expuestas por la entidad financiera que ha aprobado el crédito hipotecario, pueden buscar una nueva institución que compre la deuda, la solvente y otorgue un nuevo crédito con respecto al mismo inmueble.

Este nuevo crédito tendrá otras condiciones, bien sea una mejor tasa, plazos más pequeños o un monto adicional que sea parte del plan de endeudamiento. Es importante resaltar que el proceso puede durar meses y que implica nuevos costos operacionales: nuevo estudio del título de propiedad, una nueva escritura y una nueva tasación.

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Consejos para invertir en el mercado inmobiliario en Perú

En el mercado peruano, invertir en bienes raíces puede ser una excelente manera de hacer crecer tu patrimonio y generar ingresos adicionales. Por tanto considerar destinar parte de tus ahorros para invertir en inmuebles, como departamentos y terrenos, puede aportar beneficios a mediano y largo plazo.

Como toda inversión tiene sus ventajas y riesgos, por eso es importante tener en cuenta algunos consejos.

Analiza el mercado inmobiliario

Un paso importante es investigar el mercado inmobiliario, como por ejemplo cuáles son las áreas en crecimiento en las que puedes comprar una propiedad para definir por ejemplo ¿qué tipos de inmuebles son más populares? ¿Cuáles tienen mayor demanda? ¿Cuál es la mejor ubicación para invertir según el tipo de inmueble? Si en el área existe mucha oferta de inmuebles es posible que el valor de venta o alquiler no crezca. Revisa cuáles son las zonas más seguras de éxito.

Habla con expertos

Hablar con expertos en el mercado inmobiliario, como agentes de bienes raíces, abogados especializados y otros inversores, puede ser una excelente forma de obtener información valiosa. Estas personas pueden proporcionar información sobre las tendencias del mercado, la demanda y la oferta en áreas específicas y los posibles riesgos y beneficios de ciertas inversiones.

Define una estrategia de inversión

Primero, debes dedicar tiempo para hacer seguimiento de tus ahorros y desarrollar la tolerancia al riesgo cuando tratas de alcanzar el objetivo de invertir y obtener rentabilidad.

Después, establece un plan que genere los mejores resultados. Recuerda que las inversiones inmobiliarias deben pensarse a largo plazo, para evitar vender antes de tiempo. Por lo que el factor temporal debe considerarse en la planificación.

Considera las siguientes 3 estrategias más comunes son en el mercado inmobiliario: comprar y mantener los inmuebles; adquirir infraestructuras para remodelar y vender; y los fondos de inversión.

Es importante mantener la objetividad antes que preferencias, esto es fundamental a la hora de comprar un departamento como inversión. No dejarse llevar por las emociones resulta clave para adquirir con éxito una vivienda rentable.

Retorno de inversión – ROI

Actualmente, la relación alquiler/precio se mantiene estable y se ubica en 4.89%, es decir que en 20.5 años se puede terminar de pagar una vivienda con el alquiler, siendo 4.8% menos que el año pasado. Por ello, se debe evaluar las condiciones en que se hará la compra, de esta manera se puede llegar a un mejor precio.

Diversifica la inversión

Considera no invertir todos tus ahorros en un solo mercado. Una opción es comprar viviendas baratas para luego alquilarlas en lugar de una sola propiedad más cara.

Otras opciones son:

  • Propiedades comerciales y oficinas pequeñas: comprarlos para posteriormente alquilarlos no requerirá un fuerte desembolso inicial.
  • Invertir en casas de fin de semana y/o vacaciones: tienen una dinámica muy distinta, por lo general dependen de las temporadas de vacaciones y los días feriados, por lo que el ingreso es variable.

Invertir en bienes raíces puede proteger tus finanzas en caso de una emergencia económica, ya que se puede usar esa propiedad como garantía para obtener un crédito hipotecario, realizar una inversión más grande, o para recibir ingresos pasivos al rentarla.

Este tipo de inversiones generan mejores rendimientos en el largo plazo, teniendo como referencia un período de tiempo de 3 a 5 años. Espera a que el inmueble aumente de valor para que lo puedas vender a un buen precio.

Invierte al inicio de la obra

La clave del éxito se encuentra en financiar proyectos que aún no se construyen, ya que te brindarán mejores ofertas y beneficios a un menor precio.

Recuerda que tienes que evaluar factores como el mercado actual, el precio promedio de las viviendas, las preferencias del público con respecto a las casas y departamentos, y la ubicación del proyecto. Esto se debe a que las mejores inversiones se realizan en departamentos en Miraflores, Surco, San Isidro Y San Borja.

Si cuentas con una suma de dinero ahorrada y deseas invertirla, el sector inmobiliario es una buena opción si defines una estrategia y realizar un plan desde el inicio, como te comente antes, toda inversión se debe realizar de forma racional. Las posibilidades para hacerlo son muchas, y tu plan de inversión dependerá de tu cantidad de dinero, tu línea de crédito hipotecario, entre otros.

Finalmente, invertir en bienes raíces en Perú puede ser una estrategia de inversión rentable a largo plazo, pero es importante hacer la debida diligencia y tomar decisiones informadas antes de invertir. Los inversionistas deben investigar el mercado inmobiliario, trabajar con profesionales calificados, analizar los costos y los rendimientos, diversificar su cartera, considerar la financiación y mantener adecuadamente la propiedad para maximizar sus ganancias. Con el enfoque correcto y una estrategia de inversión sólida, los inversionistas pueden obtener beneficios significativos en el mercado inmobiliario de Perú

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